Рассказ о том, к чему может привести законопроект о «реновации», подготовленный кандидатом в Губернаторы Санкт-Петербурга Оксаной Дмитриевой и лоббистом «реновации» депутатом Денисом Четырбоком, не оставил равнодушными многих петербуржцев.
А тот факт, что помогали разрабатывать данный законопроект именно те компании, которые сделали слово «реновация» нарицательным, понизило уровень доверия к данному законопроекта до неприличного.
И нам стал интересен такой вопрос. «Реновация» — это новая городская политика, в которую будут вовлечены ведущие застройщики, или это просто законодательным образом закрепляемый «кусок» рынка для конкретных застройщиков? Помните, мы написали нашумевшую статью о том, что «уплотниловка» — новый городской тренд. И, на первый взгляд, всё происходящее именно в него и укладывается.
Понятно, что хороших мест для строительства жилья в городе осталось совсем немного. И есть три пути решения вопроса. Самый компромиссный и рабочий — редевелопмент, самый противоречивый — «реновация» даже в хорошем смысле этого слова, самый преступный — уплотнительная застройка.
Крупнейшие городские застройщики сейчас очевидным образом выбирают путь редевелопмента.
А вот наиболее недобросовестные пытаются идти по пути уплотнительной застройки: чего стоят только проигрыш компании Л1 (ЛЭК) по истории с детсадом на Светлановском, 15, циничнейший проект компании Legenda у парка Серебряный пруд и т.п. И теперь, судя по всему, самые «ловкие» застройщики решили назвать уплотнительную застройку «реновацией» и легализовать этот процесс.
Естественно, мы решили обратиться к крупнейшим городским застройщикам. Спросить, что они думают о «реновации», выгоднее ли это, чем редевелопмент и пр.
Ответная реакция нас если не шокировала, то, как минимум, удивила. Осторожность, с которой выбирались слова, и нежелание крупнейших городских застройщиков как-либо ассоциироваться с «реновацией» сказали, конечно, о многом.
Самые невежливые вопрос проигнорировали, самые вежливые извинились и сказали, что этот вопрос комментировать невозможно.
Самые смелые дали сдержанные ответы. Тем не менее, даже они оказались очень интересными.
В «Петербургской недвижимости» (входит в холдинг Setl Group) рассказали, что редевелопмент – пожалуй, единственная возможность для девелопера реализовать проект в привлекательной локации. По данным компании, в 2018 году 38% спроса по Санкт-Петербургу пришлось именно на проекты редевелопмента, подобные жилые комплексы занимают 39% в структуре предложения по городу.
Присматриваются к редевелопменту и те, кто раньше подобным не занимался. «Лидер групп» видит перспективы именно в этом направлении. И, хотя сами подобным еще не занимались, говорят, что этот путь неизбежен. Ведь, по словам представителей компании, «серый пояс» промзон, сформировавшихся в досоветское и советское время, занимает свыше 10% городской территории.
В компании ЦДС также редевелопмент видят более приоритетным, нежели реновацию. Ведь, помимо не до конца понятных законодательных механизмов, в компании отмечают, что для проведения реновации застройщику придется потратить еще больше времени и усилий, расселяя сотни или даже тысячи людей. И экономика проекта в этом случае может быть непредсказуемой.
В «Петербургской недвижимости» одной из ключевых проблем «реновации» видят пресловутый вопрос «стартового пятна». Ведь в обжитых кварталах отсутствуют стартовые пятна под застройку. По словам представителей компании, «девелоперу кроме того предстоит вписать новый, как правило, более высотный проект в существующую средне- или малоэтажную застройку, продумать вопрос с обеспеченностью нового дома с гораздо большим населением, чем прежде, инфраструктурой. Кроме того, нередки случаи, когда подобные проекты вызывают недовольство общественности и жителей соседних домов».
Из ответов крупных девелоперов мы четко понимаем, что «реновация» — это не то, чем они планируют заниматься в ближайшее время. Очевидно, что большие компании считают очень хорошо. И пока нет отточенного законодательства, положительной практики и, главное, экономического смысла, «реновация» альтернативой редевелопменту не станет.
Так, например, в «портфеле» городского строительного гиганта Setl Group представители «Петербургской недвижимости» выделяют лишь один проект «реновации»: жилой комплекс «Космос» на углу пр. Гагарина и Кузнецовской ул. Для строительства дома компания за свой счет расселила старое общежитие по адресу пр. Гагарина, 7, которое находилось в аварийном состоянии, предоставив новое жилье 124 семьям.
Исходя из той же логики, компании видят лишь две причины, по которым «реновация» может стать востребованным девелоперским трендом.
Во-первых, как отмечают в компании ЦДС, промышленные территории, подлежащие выводу, когда-нибудь закончатся. И тогда единственный потенциал для нового строительства будет заключен в реновации. Добавляя, впрочем, что это не вопрос ближайшего будущего.
Вторую причину выделяет «Петербургская недвижимость». Это та самая социальная предпосылка, которая заложена в хороший смысл понятия «реновация». По словам представителей компании, порой программа реновации может являться единственной возможностью повысить качество жизни и переселиться в современное и комфортное жилье.
И здесь, конечно, самое важное — чтобы декларативная социальная привлекательность «реновации» не стала лишь прикрытием уплотнительной застройки, которой она сейчас и является.
Комментарии давали:
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС
Данила Селивёрстов, начальник PR-отдела Группы компаний «Лидер Групп»
Присоединяйтесь к нам Вконтакте