Если внимательно присмотреться к событиям уходящего 2018 года в Санкт-Петербурге, то можно заметить ряд тенденций и ситуаций, которые, находясь порой без каких-либо признаков связи между собой, «работают» на одну цель и идеологию.
А именно — нас готовят к новой волне уплотнительной застройки в городе. И это не какие-то несколько точечных проектов. Это осознанная позиция, согласованная городскими властями и бизнесом. Это станет новой градостроительной политикой Санкт-Петербурга.
Но обо всем по порядку.
Масштабные изменения в градостроительной политике, как бы это цинично не звучало, осуществляются обычно не только ради блага жителей. За любыми большими переменами стоят большие деньги и интересы тех, кому эти масштабные изменения выгодны.
Соответственно, эти группы влияния, давно сросшиеся с городскими властями, прекрасно понимают, что нет никакого смысла «убиваться» за каждый отдельный проект. Лучше просто повернуть всю градостроительную политику Санкт-Петербурга в необходимое застройщикам русло.
Все дороже строить «в полях» за пределами Кольцевой дороги. И разрешенная высотность понижается, и прибавляются требования по социальному обеспечению новостроек. Да и «поля» эти становятся все дальше и дальше от города. Поэтому прежней финансовой выгоды здесь скоро искать будет невозможно.
И застройщики начинают присматриваться к огромным территориям Санкт-Петербурга, от которых их раньше отпугивало большое количество сопутствующих проблем: дороговизна участков, необходимость редевелопмента, охранные зоны, негатив местных жителей.
Конечно, существует немало проектов, которые построены по принципу редевелопмента. Активно застраивается Октябрьская набережная. Идет наступление на промзоны Большой Охты. Но процент продаваемого в таких местах жилья на фоне объемов районов массовой застройки — не так уж и велик.
Застройщикам нужны новые участки внутри города. А строить внутри города — это либо редевелопмент промзон, либо уплотнение существующих кварталов.
Редевелопмент промзон — достаточно хлопотное удовольствие, и если застройщик за него в итоге берется — у него нет больших проблем. Да, порой это создает дополнительные неудобства всему району или даже части города, как, например, очевидная невозможность нормально передвигаться на автомобиле по Дальневосточному проспекту и Октябрьской набережной. Однако на ментальном уровне идея замены в городской черте завода или заброшенных промзон жильем не вызывает сильного отторжения. Так что те, кто готов заниматься редевелопментом промзон — делают это.
Куда более лакомый кусок — уплотнение существующих кварталов. Что может быть более выгодным, чем «воткнуть» дом в хорошем районе, где есть все необходимое для жизни, где легко присоединиться к существующим коммуникациям? Подобная практика в нашем городе одно время широко применялась, однако сейчас она, как правило, встречает как мощное сопротивление со стороны жителей, так и достаточно холодное восприятие властями. Несомненно, случаются отдельные вопиющие случаи, однако именно о массовости такого явления мы уже несколько позабыли.
Ведь слишком очевидно, что это очень плохо.
Тем не менее, все говорит о том, что нас готовят к новой волне уплотнительной застройки. Скорее всего, это будет называться какими-то иными терминами, но градостроительная политика города очевидно разворачивается именно в сторону уплотнения городских кварталов.
В Петербурге уже была попытка чего-то похожего. Процесс назвали «реновацией», с благими идеями снести «хрущевки» и построить на их месте новое жилье. Однако это все превратилось в то, что застройщики-реноваторы решили просто «воткнуть» высотки в кварталы «хрущевок», а заодно еще и попытаться подзастроить парк Александрино. И программа с треском провалилась. Но принципиальная идея та же: придать процессу видимость блага, убрать из обращения термин «уплотнительная застройка» и строить жилье в благоустроенном районе.
Впервые мысль о том, что в городе готовится «уплотниловка», посетила нас еще в августе 2018 года в фойе Новой сцены Александринского театра. Там на выставке «Проекта Балтия» при участии Главного архитектора города Владимира Григорьева был представлен масштабный проект архитектурного бюро MLA+, суть которого заключалась в том, что внутри Санкт-Петербург существуют огромные резервы для появления новых жилых кварталов и пространств.
Так, городская застройка была разделена на 8 типов: исторический центр, «серый пояс», «брежневки» и т. д.
В итоге архитекторы пришли к выводу, что за счет оптимизации и рационального распоряжения пространством, на данных территориях можно построить дополнительно 77,6 млн кв. метров недвижимости разного назначения без потери качества проживания. Например, в центре — 6,7 млн, в «сером поясе» — 15,7 млн, в «брежневских» кварталах — 24,3 млн.
Главный Архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев тогда очень своеобразно прокомментировал этот проект в интервью «Деловому Петербургу»:
Если застройка нарушает нормы, значит, она уплотнительная. Если застройка не нарушает нормы, значит, она нормальная
Архитектор MLA+ Даниил Веретенников рассказал нам, что данный проект — инициативный, и выполнен архитектурным бюро вместе с привлеченными студентами фактически для того, чтобы показать видение ситуации их командой.
И, судя по словам Владимира Григорьева, подобное видение ситуации отторжения у него не вызывает.
А совсем недавно данный проект, с подробным описанием его сути, вдруг начал снова попадаться на глаза. Сначала — 3 декабря — в «петербургском» РБК в разделе «Редакция партнерских проектов». Это приложение, куда материалы помещаются на платной, очень недешевой, основе.
А 6 декабря материалы появляются уже и на сайте «главного» РБК.
Самое интересное, что, по словам Даниила Веретенникова, материал появился не по инициативе MLA+, и они за его размещение не платили.
То есть, кто-то заплатил серьезные деньги за то, чтобы это исследование появилось в РБК: как в тематическом выпуске, так и на главном сайте. О мотивах можно только догадываться, но, скорее всего, чтобы посмотреть, какую реакцию все это вызовет.
ФАКТОРЫ И ВРЕМЯ
Для того, чтобы реализовать переход Санкт-Петербурга к новой градостроительной политике, необходимо выполнение нескольких ключевых условий. И, судя по всему, эти условия близки к выполнению.
- Большие возможности крупного строительного бизнеса для лоббирования.
Бывшие высокие чины города, которые «рулят» строительными компаниями, а также бывшие строители, ставшие чиновниками, — очень частое явление для Петербурга. Равно как и депутаты, пусть и опосредованно, но руководящие строительными компаниями.
Не секрет, что одним из наиболее влиятельных людей в окружении врио Губернатора Санкт-Петербурга Александра Беглова является нынешний директор компании ЛСР Максим Соколов. А бывший заместитель Максима Соколова в ЛСР — Александр Вахмистров — с 2003 по 2010 год был вице-губернатором Санкт-Петербурга по строительству.
Руководство второго городского строительного гиганта — компании Setl City — также известно своими близкими связями как с г-ном Вахмистровым, так и с городской администрацией и силовыми структурами.
А, например, депутат Законодательного собрания Александр Рассудов лишь формально не является главным человеком в компании «Лидер Групп», где до начала депутатской деятельности занимал пост Председателя Совета Директоров компании.
2. Невысокий уровень городского протестного потенциала
Для того, чтобы осуществить какие-то масштабные изменения в шестимиллионном городе, необходимо оценить последствия. «Потестировать» реакцию жителей. На отдельных острых и даже вызывающих проектах и ситуациях понять, какие протестные группы существуют, как далеко готовы они зайти, и насколько городская среда плодотворна в части появления новых очагов протеста.
Движение градозащитников — как достаточно «старых», так и внезапно возникающих — стало уже даже своеобразным атрибутом Санкт-Петербурга. Кто-то защищает город как таковой, кто-то озабочен проблематикой одного конкретного объекта. Движение градозащитников — достаточно разрозненное, но в моменты какой-то большой проблемы оно способно консолидироваться. Как, например, в ситуации с непостроенным Охта-Центром.
Сейчас мы видим, что, с одной стороны в некоторых случаях власти готовы идти навстречу протестам. Как, например, по парку Интернационалистов. Возможно — после резкого медийного всплеска — удастся решить вопрос с СКК. По крайней мере, Роман Ротенберг уже изрядно разнервничался.
Но, в основном, по резонансным вещам идет продавливание градозащитников, несмотря на все протесты. Связано это с тем, что люди боятся или не могут зайти дальше определенной черты. Либо у конкретной проблемы мало защитников и организаторов, и они не могут дойти до попытки, например, организовать референдум. Либо люди в принципе не готовы идти дальше, чем пикеты и посты в соцсетях. Чего, к сожалению, не всегда достаточно.
А в судах дела против хорошо подготовленных противников не так часто заканчиваются успехом. К тому же, теперь здесь градозащитники оказались под угрозой значительных финансовых издержек.
И все это — незадолго до выборов, когда, казалось бы, власти должны заигрывать с избирателями. Поэтому на данный момент силы активистов и их оппонентов очевидно неравны.
3. «Решение вопроса» с ЮНЕСКО
Петербург — особенный город. В том числе, и с точки зрения культурно-исторического наследия. Как известно, «Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним группы памятников» — это объект всемирного наследия ЮНЕСКО. Помимо традиционных центральных районов, включая часть Васильевского острова и Петроградской стороны, сюда входят и ряд пригородных территорий. И любое строительство здесь, по правилам ЮНЕСКО, которые Россия признает, должно согласовываться с этой организацией.
И вот, проблема с согласованием проектов с ЮНЕСКО отныне нивелирована. После судебных баталий вокруг «Планетограда», Верховный суд принял решение, что застройщики не обязаны согласовывать свои проекты в ЮНЕСКО, т.к. для этого не существует разработанного правового механизма. Когда он появится — тогда и будут обязаны.
4. Контроль Средств массовой информации.
Большие преобразования, которые могут быть негативно восприняты значительным числом горожан, необходимо готовить и поддерживать соответствующей подачей в Средствах массовой информации.
Пропаганда уместности данных преобразований должны вестись как выпуском каких-то «программных» статей, так и интервью с «экспертами» и известными людьми. Одновременно городские СМИ должны на минимальном уровне освещать контраргументы противников новой политики.
Мы видим, что медийные ресурсы градозащитников и их оппонентов несопоставимы.
Крупные застройщики и власти способны «организовать» необходимый им материал практически в любом городском издании. Где-то можно опубликовать «на правах рекламы», но не в рекламном разделе необходимый заказчику текст. Где-то — организовать интервью, которое, с одной стороны, — не мнение редакции, но в котором говорится именно то, что нужно. Где-то и просто банально попросить о статье на определенную тему.
Что в последнее время и происходит.
Нас убеждают, что градозащитники мешают, что власти не защищают бизнес, что активистам — лишь бы покричать-попиариться или даже пошантажировать застройщиков.
При этом, проблемные проекты освещаются неярко, просто «подсвечиваются». Ведь крупнейшие застройщики — это еще и крупнейшие рекламодатели. И многие издания вынуждены балансировать между «свободная пресса» и «нужно кушать». Такова объективная реальность, и музыку заказывает тот, кто платит.
А ведь именно яркая подача проблемы, доступное и острое изложение ситуации — то, что заставляет всколыхнуть человеческие эмоции. А наши городские издания в ситуациях, когда о проблеме нужно «кричать», зачастую предпочитают «говорить».
5. Подходящий момент
Очевидно, что время больших перемен ждет ситуации, удобной и для властей, и для бизнеса, когда принимаемые непопулярные меры, даже с учетом негативной реакции, не смогут сильно повлиять на позиции властей и застройщиков.
То есть, это должно быть то время, когда у жителей нет никаких рычагов для ответного давления.
Поэтому все непопулярные преобразования будут начинаться уже очень скоро — после выборов в сентябре 2019 года. Когда мнение избирателей будет интересовать только что избранных владык намного меньше, чем открывающиеся перед ними перспективы.
Это была очень длинная статья, и если Вы дочитали ее до конца, то, скорее всего, увидели то, что совсем недавно увидели мы.
Многие городские события теперь можно наблюдать с несколько иного ракурса. А вот какие выводы необходимо для себя сделать — это уже решать не нам. Хотя, на наш взгляд, единственный способ сохранить Санкт-Петербург в контексте грядущих перемен — это найти консенсус между петербуржцами, властями и застройщиками.
Присоединяйтесь к нам Вконтакте