Крупнейшие строительные компании Петербурга рассказали «Вечернему Питеру» о том, какую квартиру купить выгоднее всего, в какие новостройки разумнее всего инвестировать, а также о ряде других немаловажных фактов, которые должен знать покупатель жилья.
По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), инвесторам сегодня стоит обращать внимание, в первую очередь, на городские объекты с невысокой стоимостью от надежных застройщиков и объекты, имеющие потенциал роста по мере развития и застройки территории, со сроком сдачи менее, чем через год.
При этом, ориентироваться лучше на небольшие квартиры в востребованных у покупателей районах: Приморском, Выборгском, Московском и пр.
К примеру, кейс по однокомнатной квартире в ЖК «Чистое Небо» площадью 32 кв. м со сроком сдачи во 2-м квартале 2022 года, с чистовой отделкой выглядит следующим образом: стоимость покупки – 4 млн рублей, ожидаемая стоимость продажи – 4,8 млн рублей, ожидаемая прибыль – 0,8 млн рублей, доходность 20% за весь период.
Солидарна с коллегой и Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
«Инвесторы активно покупают 1-комнатные квартиры, а также планировки формата 2 «евро». Повышенный спрос всегда приводит к росту цен, соответственно, стоимость квадратного метра увеличивается. С начала года цены в объектах ГК «Полис Групп» выросли на 13-15% в зависимости от проекта. Если говорить о локациях, то сегодня наибольшим спросом по-прежнему пользуются Приморский и Московский районы Санкт-Петербурга», — подчеркнула Ольга Ульянова.
Вторит коллегам и Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:
«Сегодня вложения в недвижимость на рынке масс-маркет остаются понятным, зарекомендовавшим себя инструментом для сохранения накоплений. Особенно перспективно с этой точки зрения выглядит покупка однокомнатной квартиры 30-36 кв. м или компактной и функциональной двухкомнатной квартиры – до 50-52 кв. м.», — подчеркнул Дмитрий Ефремов.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», отмечает, что в последние годы стоимость квартиры за время строительства дома в среднем росла на 15 – 30%. Однако теперь из-за перехода рынка на новую схему финансирования через эскроу-счета этот процент может сократиться.
Новое направление для инвестирования, набирающее популярность в последние месяцы, — покупка «дачной», загородной квартиры в зеленом и обустроенном районе. Например, по словам Александра Свинолобова, спрос на квартиры в проекте Gröna Lund во Всеволожске с мая значительно увеличился, по сравнению с теми же месяцами 2019 года.
Возможность повышения стоимости квартиры до 30% с момента старта продаж озвучивает и Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
«С точки зрения инвестиций, недвижимость является выгодным инструментом, особенно на фоне постоянно снижающихся ставок по депозитам. Сейчас они достигли 4-5% годовых, что после вычета подоходного налога в 13% сделает сумму дохода совсем несущественной. В тоже время, цена на квартиру с момента начала строительства до ввода дома в эксплуатацию вырастает минимум на 30%», — отмечает Сергей Терентьев.
«Выбирая жилой комплекс, стоит отдать предпочтение небольшим проектам, расположенным в городской черте в районах сложившейся застройки с развитой инфраструктурой», продолжает он.
В компании «ЦДС» это жилые комплексы ЦДС «Полюстрово», ЦДС «Елизаровский» и ЦДС «Чёрная Речка».
Арифметику удорожания стоимости жилья на 25% с момента «котлована» наглядно объясняет Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
«Каким бы надежным ни был застройщик, еще не готовый проект – это всегда определенный риск для покупателя. Поэтому квартиры в домах на этапе котлована обычно дешевле.
Вторая составляющая роста цен – это удорожание строительных материалов и работ за счет инфляции. Мы называем это «рост рынка». За первое полугодие 2020 года этот рост фантастический – 9%, тогда как в течение всего 2019 года этот показатель был 8-9%.
В среднем, дом строится около 3-х лет. И получается, что если сложить все эти факторы, то разница в цене на этапе котлована и в сданном доме составит около 20-25% в массовом сегменте и комфорт-классе», — отмечает Вера Сережина.
Впрочем, за счёт уникальности локации стоимость объекта может увеличиваться и значительнее, причем и в элитном сегменте. Так, например, по информации RBI, в проекте «Русские сезоны» в престижном Курортном районе с его богатой природой и близостью к заказникам за время реализации с 2017 года цена объектов выросла на 52%.
Те же 30% удорожания к моменту ввода в эксплуатацию — в жилом комплексе комфорт-класса «4YOU», который группа «Аквилон» строит в Московском районе у Пулковского парка, сообщает руководитель отдела продаж Группы «Аквилон» Марианна Устинова.
Ольга Тихомирова, исполнительный директор СК «Дальпитерстрой», к наиболее перспективным относит две категории жилья:
«Прежде всего, это однокомнатные квартиры от 28 до 32 метров. Этот сегмент был и остается одним из самых ликвидных как с точки зрения перепродажи, так и сдачи в аренду. Почти так же востребованы «двушки». Как правило, они очень хорошо сдаются семьям с детьми на длительный срок, эксплуатируются достаточно аккуратно и раскупаются тоже весьма неплохо.
Если говорить о СК «Дальпитерстрой», то у нас практически все жилье раскупается на уровне стройки. Наши основные локации — Шушары и Парголово, молодые, быстро растущие территории Санкт-Петербурга с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. В этом году нам удалось нарастить темпы строительства социальных объектов, так что в ближайшие год — два эти районы будут полностью обеспечены детскими садами, школами и поликлиниками», — отмечает Ольга Тихомирова.
«С точки зрения доходности и последующей перепродажи/сдачи в аренду наиболее ликвидными являются студии и 1-комнатные квартиры площадью до 40 квадратных метров. Во-первых, срок экспозиции таких квартир как при аренде, так и при перепродаже меньше. Во-вторых, размер арендной ставки по отношению к вложенным средствам выше, чем у двух и трехкомнатных квартир. И, в-третьих, студии и однокомнатные квартиры больше остальных растут в цене за время строительства жилого комплекса. Например, если средний рост стоимости квартир по проекту с момента старта продаж составляет около 30%, то по студиям и однокомнатным квартирам показатель может доходить до 35-40%», — объясняет Александр Андрианов, заместитель генерального директора Glorax Development.
А по жилому комплексу «Первый квартал» проекта Ligovsky City такие лоты со старта продаж увеличились в цене вообще в 2 раза (на возросшую стоимость оказало влияние развитие проекта и освоение ближайших локаций другими девелоперами), отметил Александр Андрианов.
Директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь обращает внимание на такой популярный сегмент недвижимости как сервисные апартаменты, делая акцент на доходность от их сдачи в аренду:
«Максимальную доходность собственникам приносят сервисные апартаменты, за что они и получили популярность. Сравните: сдача квартиры в аренду в Петербурге приносит 5-7% годовых, а в апартаментах этот показатель только начинается от 8%. На примере наших апартаментов доходность варьируется от 11 до 15% «, — отмечает Сергей Мохнарь.
Что касается потенциала перепродажи, то он приводит в пример следующий кейс:
«В 2017 году мы начали строить апарт-комплекс Like рядом с площадью Мужества. Сейчас комплекс работает, все апартаменты там проданы. На котловане мы продавали «квадрат» за 92 тыс. руб., сегодня на вторичном рынке апартаменты выставлены за 140-160 тыс. руб. за кв. м. Получается, за три года удорожание более чем на 50%», — посчитал он.
Солидарна с коллегой во мнении касаемо апартаментов и Марианна Устинова:
«Апартаменты – сегмент недвижимости, который оказался наименее подвержен влиянию коронакризиса и сохранили высокую инвестиционную привлекательность. Эксперты сходятся во мнении, что этот инструмент вложения средств и получения дохода остается наиболее надежным. Все дело в гибкости и разнообразного функционала апартаментов. Их можно использовать под разные цели: для жизни, перепродажи и сдачи в аренду», — отметила Марианна Устинова.
Формат статьи не позволяет вместить все интересные комментарии уважаемых коллег в полном объёме. Поэтому ряд наиболее обширных и полных комментариев коллег выпустим отдельными материалами в ближайшие дни. Следите, пожалуйста, за нашими публикациями.
Ранее по теме:
Повысятся ли цены на новостройки? Отвечают крупнейшие строительные компании