Наша предыдущая статья о том, что, судя по всему, Санкт-Петербург вступает в эпоху второй волны уплотнительной застройки, вызвала очень большой отклик как среди обычных петербуржцев, так и среди профессионального сообщества.
В общем-то, нашим базовым посылом было то, что существующая ситуация с застройкой Санкт-Петербурга не устраивает никого.
Так, у петербуржцев единственным более-менее действенным способом отстоять для себя комфортную среду для жизни являются протесты на улицы и в медийном пространстве. Ведь процедура общественных слушаний фактически девальвируется тем, что они носят лишь рекомендательный характер.
Застройщики, которые часто идут по формальному пути того, что «все документы в порядке», нередко оказываются в ситуации, когда их проект вызывает гнев местных жителей.
А власти, в свою очередь, недостаточно внимательно оценивая проекты на этапе их осмысления, вынуждены затем думать, как отреагировать на недовольство горожан, не испортив при этом отношения с инвестором.
Поэтому мы последовательно агитируем за идею оценки проектов перед началом их реализации с учетом мнения петербуржцев.
Ведь иначе негативная повестка по этому вопросу так и продолжит доминировать в медийном пространстве.
Нам стало интересно: а как на всю эту ситуацию смотрят крупнейшие застройщики — компании, которые стремительно увеличивают объемы жилья в нашем городе?
Выбрав 10 крупнейших городских застройщиков, мы обратились к ним всего с тремя вопросам.
Как мы поняли, не все девелоперы пока готовы открыто разговаривать с людьми. Впрочем, своими мыслями поделились такие компании как Setl City, ЛСР, Лидер Групп, ГК Пионер. Думаем, для начала это очень неплохо.
Итак, поехали.
Есть ли среди крупнейших городских застройщиков некая общая стратегия или координация деятельности по взаимоотношениям с активистами/градозащитниками?
Исполнительный директор компании Setl City Игорь Влащенко:
Если говорить о некоем едином органе, или общественном совете, который предоставлял бы площадку для ведения переговоров застройщиков и активистов, то такой координации, к сожалению, пока в нашем городе нет, или мы о ней не знаем. В то же время, есть четкая правовая координация данного вопроса – это общественные слушания по проектам планировки территорий, отклонениям от предельно допустимых параметров, а также возможности подачи заявок при формировании генплана и ПЗЗ – во всех этих случаях градозащитники могут на вполне законных основаниях принять участие в обсуждении перспектив развития и застройки нашего города.
Ян Фельдман, Директор по маркетингу ГК «Пионер»:
Единой стратегии нет. Каждый из девелоперов самостоятельно выстаивает свое взаимодействие с градозащитным сообществом, решая возникающие вопросы по тому или иному проекту в ручном режиме. При этом сценарии развития событий, как правило, остаются непредсказуемыми. Есть примеры проектов, которые в результате действий градозащитников были пересмотрены, но немало и тех случаев, когда девелоперу удалось отстоять свою позицию.
Каким Ваша компания видите будущее строительного рынка Санкт-Петербурга: это дальнейшее расширение в область или всё большая тенденция на редевелопмент и уплотнение городских территорий?
Исполнительный директор компании Setl City Игорь Влащенко:
Основное развитие будет происходить, и оно уже происходит, за счет окраин и серого пояса. Учитывая тот факт, что в сложившихся городских районах потенциал застройки на свободных землях исчерпан, шансы на развитие ниши редевелопмента очень высоки. Интерес девелоперов к этим территориям огромен. Многие владельцы заводских территорий так же понимают целесообразность вывода предприятия за пределы города – туда, где можно будет создать более удобные условия для современного производства. Дальнейшее будет зависеть от способности тех и других вести переговоры. Высокие темпы освоения подобных земель могут, в свою очередь, сдерживать темпы застройки пригородных территорий: уход застройщиков на окраины связан во многом с неимением возможностей строить в городе, если же эти возможности будут появляться, приоритеты будут отдаваться, конечно, городу.
Ян Фельдман, Директор по маркетингу ГК «Пионер»:
Последние несколько лет наблюдается смещение спроса на проекты, расположенные в городской черте. В обжитых районах практически не осталось свободных мест для строительства, да и время уплотнительной застройки прошло. Поэтому редевелопмент бывших промышленных территорий – это единственная возможность развития города в плане создания комфортных условий проживания и повышения качества жизни петербуржцев.
Новые жилые проекты, возводимые на территориях бывших промышленных предприятий, как правило, располагаются в городской черте, имеют хорошую транспортную доступность и развитую социальную инфраструктуру. Это привлекает потенциальных покупателей. Такие проекты традиционно пользуются спросом у жителей окружающих кварталов, которые стремятся улучшить жилищные условия, не выезжая из своего привычного района, не меняя школы, садики, медицинские учреждения и т.п.
После долгого застоя процесс редевелопмента бывших промышленных территорий наконец вышел на стадию активного развития. Однако если раньше тормозом процесса были трудности с передислокацией действующих предприятий, то сейчас требуются большие инвестиции на покупку самого участка и его подготовку к началу строительства – снос и рекультивация земли.
Многие бывшие промышленные площадки в результате приватизации разделены на небольшие участки. Для их развития необходимы совместные действия разных девелоперов. Это нужно не только и не столько для удешевления проектов, поскольку бывшие промышленные территории, как правило, хорошо обеспечены необходимыми коммуникациями и ресурсами. В большей степени совместные усилия и политическая воля нужны для создания запоминающегося облика обновленных кварталов, удобной для жизни городской среды с современной архитектурой, достойной нашего города.
Примеров трансформации промышленных зон и реабилитации заброшенных индустриальных объектов очень много за рубежом, например, редевелопмент завода Westergasfabriek в Амстердаме, бывших портовых районов Роттердама и многие другие. В Санкт-Петербурге возможности для реализации подобных проектов пока еще практически неисчерпаемы. Однако редевелопмент связан с необходимостью внесения изменений в генплан города, а это пока достаточно сложный и длительный для девелоперов процесс, затрудняющий финансовое планирование проектов. Здесь необходима существенная поддержки на городском и федеральном уровне.
Директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов:
Будущее строительного рынка Санкт-Петербурга заключается в поэтапном переносе объектов промышленного назначения за пределы города и передаче освободившихся земель под жилую и социальную застройку.
Заводы, склады, логистические центры, свалки, просто пустоши и гаражи едва ли можно встретить в крупном европейском городе, претендующем к тому же на звание культурной и архитектурной доминанты своей страны.
В одночасье эти территории нам не освободить – затраты слишком велики. Поэтому постепенный редевелопмент промышленных зон будет актуален еще достаточно долго. В отличие от уплотнительной застройки, интерес к которой стремительно падает. Это обусловлено большим количеством препятствий, с которыми сегодня сталкивается девелопер при реализации подобных проектов. Однако совсем скидывать со счетов этот метод строительства все же не стоит.
Пресс-служба компании ЛСР:
Тенденция снижения продаж в Ленинградской области продолжается уже не первый год. Логично, что это повлияло на объемы строительства. Ведь, как известно, спрос генерирует предложение, а в последнее время покупатель, выбирая между проектами в 47 регионе и Петербурге, голосует рублем за городскую прописку. У этого выбора много преимуществ: от транспортной доступности до обеспеченности социальными объектами.
Не думаю, что активность застройщиков в Ленобласти окончательно сходит на нет. Конечно, сегодня рынок недвижимости региона перенасыщен проектами, которые конкурируют между собой лишь ценой, при этом их качество не всегда соответствует ожиданиям покупателя. Но качественные проекты, а такие несомненно есть, всегда найдут своего покупателя.
Что касается редевелопмента, то нынешний серый пояс Санкт-Петербурга – это огромный потенциал развития для создания как жилой, так и общественно-деловой застройки. Назначение и использование такой территории зависит от ее конкретного расположения, и к таким проектам необходим комплексный подход. По размеру это могут быть полноценные микрорайоны, которые помимо жилых домов также должны предусматривать правильную и достаточную инфраструктуру, наличие рекреационных пространств.
Сегодня многих девелоперов привлекают территории бывших промышленных предприятий. Плюсы очевидны и для застройщика, и для города. Застройщик освобождает город от депрессивных районов, а бизнес получает площадку под застройку. Зачастую, в очень привлекательной для строительства локации с хорошей транспортной доступностью и прекрасными видовыми характеристиками. Очевидно одно: без прямой заинтересованности города развивать депрессивные территории не получается. Как пример, Петровский остров, который лишь несколько лет назад начал преобразовываться в пригодную для жизни и отдыха локацию. Это стало возможным только при взаимодействии нескольких застройщиков, среди которых «Группа ЛСР», и властей Санкт-Петербурга.
Для нас, как крупного застройщика, проекты редевелопмента и комплексного освоения территории – не теория, а обычная практика. В портфеле «Группы ЛСР» достаточно показательных примеров: построенные жилые комплексы «София» и «Европа Сити», строящаяся «Цивилизация». Каждый наш проект мы анализируем, просчитываем все риски, затраты. Предположу, что оптимальных условий не бывает. Но бывают экономически выгодные для всех заинтересованных сторон. В такого рода проектах мы и принимаем участие.
Как Вы смотрите на идею собрать за «круглым столом» крупнейших застройщиков, наиболее «влиятельных» и «громких» активистов и градозащитников, а также представителей власти для обсуждения градостроительной политики города и выработки механизмов взаимодействия?
Исполнительный директор компании Setl City Игорь Влащенко
Смотрим положительно. И не просто собрать за круглым столом. Было бы правильно создать общественный совет, который состоял бы из архитекторов, строителей, общественников – одним словом, профессионалов, которым небезразлично будущее города. Таким образом, можно было бы добиться конструктивного диалога, понять и прийти к единому мнению. Совместно и порой в спорах профессионалы могли бы договориться о том, какой должна быть концепция развития нашего города, что можно строить, какие архитектурные решения допустимы, как обеспечивать бережное и разумное развитие.
Ян Фельдман, Директор по маркетингу ГК «Пионер», Санкт-Петербург
При кажущейся очевидности этой идеи вести диалог и совместно решать возникающие вопросы, воплотить ее, как показывает практика, довольно сложно. Такие попытки уже неоднократно предпринимались. При этом зачастую именно девелоперы выступают инициатором открытого обсуждения острых проблем, однако чиновники чаще всего уходят от прямого общения, а активисты нередко отказываются прислушиваться к позиции противоположной стороны, предпочитая оперировать ограниченным набором фактов.
Директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов:
Поскольку расширения городских границ в обозримом будущем не ожидается, а потребность в жилье никуда не уходит, новые комплексы, так или иначе, будут строиться в нынешних границах и здесь очень важен консенсус между застройщиком, гражданским обществом и органами государственной власти.
При этом, в первую очередь, договориться нужно обществу и власти. Застройщик является экспертом и может дать свою экспертную оценку, но работать он в любом случае будет по разрешениям, которые выдаются ему государством и, опираясь на действующее законодательство.
Резюмируя вышесказанное, мы можем сделать следующие выводы
А) Девелоперы все больше внимания обращают на непростые участки в городе. И задача властей и общественности — сделать так, чтобы это был только устраивающий всех редевелопмент, а не уплотнительная застройка.
Б) Девелоперы хотели бы более понятных «правил игры», и готовы разговаривать с властями с и градозащитниками, так как через подобные диалоги они в теории могут избежать некоторых проблем с реализацией проектов. Вопрос в другом: насколько девелоперы будут готовы прислушиваться к людям?
На наш взгляд, данный процесс имеет два варианта развития событий:
А) Один из наиболее «интересных» и рабочих — повышение значимости общественных слушаний. На данный момент они носят лишь рекомендательный характер. Изменение значимости уже существующей, пусть и не идеально работающей процедуры — возможный способ достижения общественного компромисса.
Б) Создание нового общественного экспертного совета при участии градозащитников, заключение которого носило бы обязательный характер.
В любом случае, необходимо делать первый шаг — собирать власти, строителей и градозащитников за одним столом для формирования «дорожной карты» по решению данного вопроса.
Присоединяйтесь к нам Вконтакте